Дата публикации: 9 июля 2025 г. Время чтения: 6 минут

Что выгоднее: купить квартиру на этапе котлована или готовую

На рынке недвижимости 2025 года, выбор между квартирой на стадии котлована и готовым жильем в сданном доме остается одной из самых актуальных дилемм для покупателей. Это не просто вопрос цены, но и стратегическое решение, которое повлияет на ваши финансы, комфорт и даже образ жизни.

Специалисты агентства недвижимости «Владис» готовы помочь вам разобраться в нюансах, опираясь на свежие данные и реалии рынка.

Покупка на этапе котлована: Стратегическое вложение с высоким потенциалом

Многие наши клиенты интуитивно чувствуют, что именно на начальном этапе строительства можно «поймать» самую выгодную цену. И это действительно так.

Ценовая политика и инвестиционная привлекательность в 2025 году

Основное преимущество котлована – это, безусловно, максимальная экономия. На старте продаж, когда дом существует лишь в проекте, стоимость квадратного метра может быть на 20–30% ниже, чем в уже сданном объекте. Это не просто скидка; это ваш шанс приобрести актив по минимальной цене, который будет дорожать на протяжении всего цикла строительства. Например, по данным аналитиков, в активно развивающихся районах Москвы и Санкт-Петербурга прирост стоимости новостроек от этапа котлована до ввода в эксплуатацию в 2023–2024 годах составлял в среднем 15–20%, а в некоторых случаях достигал 25–30%, особенно если речь шла о проектах с уникальной концепцией или в локациях с дефицитом предложений. В 2025 году эта тенденция сохраняется, хотя и с более умеренными темпами роста.

Для инвесторов, желающих приумножить капитал, покупка на котловане – это классическая, проверенная временем стратегия. Вы фактически покупаете актив с дисконтом, который неизбежно вырастет в цене по мере приближения к готовности.

Неограниченный выбор и комфортные условия оплаты

На начальном этапе строительства открывается самое широкое «окно возможностей» для выбора. Вы можете выбрать не просто квартиру, а ваше идеальное пространство: конкретную планировку из всего разнообразия, оптимальный этаж (например, избегая первых и последних, если это для вас принципиально), желаемую ориентацию по сторонам света для максимального естественного освещения или лучшего вида. По статистике, до 60% наиболее ликвидных и востребованных квартир — с лучшими видами, эффективными планировками или эксклюзивными опциями — продаются именно на старте продаж.

Застройщики часто стимулируют ранние продажи, предлагая гибкие и выгодные схемы оплаты. Это могут быть беспроцентные рассрочки на период строительства, индивидуальные графики платежей или специальные условия по ипотеке с минимальным первоначальным взносом, делающие вход в сделку доступным даже при ограниченных накоплениях.

«Подводные камни» и их нивелирование: экспертный взгляд АН «Владис»

Несмотря на очевидные преимущества, покупка на котловане сопряжена с определенными рисками. Однако современное законодательство и практики рынка позволяют их минимизировать:

Время ожидания. Это самый очевидный фактор. В среднем, с момента покупки на котловане до получения ключей проходит от 1,5 до 3 лет. В некоторых масштабных проектах этот срок может достигать 4-х лет.
Риск задержки. Хотя Федеральный закон №214-ФЗ строго регламентирует сроки строительства, полностью исключить переносы сдачи невозможно. Важно быть готовым к потенциальной задержке на 3–6 месяцев.
«Двойная нагрузка». Если вы арендуете жилье, то на период строительства вам придется платить как ипотеку, так и арендную плату, что может быть серьезным испытанием для бюджета.
Изменения в проекте. Крайне редко, но незначительные изменения в проекте (например, изменение фасадных решений, благоустройства или планировок в нежилых помещениях) могут быть внесены застройщиком.

Однако благодаря системе эскроу-счетов, введенной в 2019 году и ставшей обязательной для большинства новостроек, ваши средства максимально защищены. Деньги покупателя хранятся на специальном счете в банке и перечисляются застройщику только после сдачи дома в эксплуатацию. Это полностью исключает риск потери вложенных средств в случае банкротства застройщика или заморозки строительства. Вы получите свои деньги обратно, хотя это и не компенсирует упущенную выгоду от роста цен на недвижимость.

Готовая квартира: Комфорт, надежность и предсказуемость

Для тех, кто не готов к ожиданию и ценит возможность видеть конечный продукт, готовая квартира является идеальным решением.

Мгновенное решение жилищного вопроса и нулевые риски

Самое притягательное в готовой квартире – это возможность заселиться незамедлительно. Сразу после регистрации права собственности вы получаете ключи и можете приступать к ремонту или обустраивать уже готовое пространство, если застройщик сдал дом с отделкой. Это критически важно для тех, кто срочно меняет место жительства, для молодых семей с детьми, которым необходимо стабильное жилье, или для людей, чье текущее жилье перестало устраивать.

Покупая готовое жилье, вы полностью исключаете риски долгостроя, финансовых проблем застройщика или неожиданных изменений в проекте. Перед вами стоит полноценный, функционирующий дом, и вы можете быть уверены в его существовании.

Детальная оценка качества и развитая инфраструктура

В отличие от покупки по рендерам, готовая квартира позволяет провести тщательную оценку качества строительства. Вы можете лично проверить: как уложена плитка, ровные ли стены, качественно ли работают системы вентиляции, какое давление воды в кранах. Можно оценить реальный уровень естественного освещения, вид из окон, шумоизоляцию, удобство планировки вживую. Более того, вы сразу видите, насколько развита инфраструктура района: наличие детских садов, школ, поликлиник, супермаркетов, остановок общественного транспорта и благоустроенных зон отдыха. Можно даже пообщаться с жильцами дома, чтобы получить их независимые отзывы о качестве жизни и работе управляющей компании.

Новые дома, сданные в эксплуатацию в 2024-2025 годах, как правило, соответствуют самым высоким стандартам энергоэффективности (классы А, А+), оснащены современными инженерными системами и коммуникациями, что гарантирует низкие эксплуатационные расходы и комфорт проживания на долгие годы.

Обратная сторона медали: цена и ограниченный выбор

Главный недостаток готовой квартиры – это ее более высокая стоимость. В среднем, цена квадратного метра в сданном доме на 20–30% выше, чем на этапе котлована. К моменту ввода дома в эксплуатацию наиболее привлекательные и ликвидные варианты, как правило, уже давно распроданы. Ваш выбор будет значительно сужен, и вам, возможно, придется довольствоваться квартирами с менее востребованными планировками, на крайних этажах или с не самыми лучшими видовыми характеристиками. Иногда застройщики предлагают скидки на «остатки» квартир, но это, как правило, не более 5-7%, и распространяется на наименее популярные лоты.

Принятие решения: Ваш персональный путеводитель от АН «Владис»

Выбор между котлованом и готовой квартирой — это всегда глубоко индивидуальный процесс. Мы рекомендуем опираться на три ключевых фактора:

Ваши финансовые возможности и инвестиционные горизонты. Если вы располагаете временем и хотите максимально сэкономить или получить инвестиционный доход, котлован — ваш выбор. Если приоритет — немедленное заселение и отсутствие рисков, готовьтесь заплатить больше за готовое жилье.
Потребность в срочном заселении. Нужна ли квартира «здесь и сейчас»? От этого зависит, готовы ли вы ждать несколько лет.
Ваша толерантность к риску. Готовы ли вы к потенциальным задержкам или предпочитаете полную предсказуемость?

Важно! Независимо от выбранной стадии, всегда соблюдайте «золотые правила» безопасной покупки новостройки:

Тщательная проверка застройщика. Обязательно изучите историю компании, завершенные проекты, финансовую стабильность, разрешения на строительство, проектную декларацию. Наши специалисты АН «Владис» проводят комплексную юридическую проверку всех документов и репутации девелопера.
Банковская аккредитация. Предпочтение следует отдавать проектам, аккредитованным несколькими крупными банками. Это служит дополнительным подтверждением надежности застройщика и прозрачности его деятельности.
Договор долевого участия (ДДУ). Убедитесь, что сделка оформляется именно по ДДУ с использованием эскроу-счетов. Это единственный законный способ покупки новостройки, гарантирующий защиту ваших интересов.

FAQ: Часто задаваемые вопросы

Существует ли риск, что застройщик не использует эскроу-счет?
Согласно действующему законодательству РФ (214-ФЗ), с 1 июля 2019 года большинство сделок по покупке квартир в новостройках должны осуществляться с использованием эскроу-счетов. Если застройщик предлагает иную схему, это повод для серьезных опасений. Однако существуют исключения для проектов с высокой степенью готовности (более 30% и выполнением определенных условий) или для тех, у кого было разрешение на строительство до 2019 года и получено специальное заключение Минстроя. Всегда уточняйте этот момент.

Можно ли получить скидку на готовую квартиру?
Да, это возможно, но обычно скидки на готовые квартиры значительно меньше, чем потенциальная выгода на котловане. Застройщики могут предлагать небольшие акции (до 5-7%) на квартиры, которые долго не продаются (например, на первых/последних этажах, с нестандартными планировками или менее удачным расположением). Иногда скидки приурочены к праздникам или концу квартала. Но не стоит рассчитывать на экономию в 20-30%.

Насколько сильно могут измениться сроки сдачи дома?
По закону, застройщик обязан уведомить дольщика о переносе сроков не менее чем за два месяца до истечения первоначального срока. В реальности задержки могут составлять от 3 месяцев до 1 года, если нет серьезных проблем. Более длительные задержки — это уже серьезный повод для беспокойства и обращения за юридической помощью. Важно помнить, что за каждый день просрочки сдачи дома застройщик обязан выплатить дольщику неустойку.

Какие документы мне потребуются для оформления ипотеки на новостройку?
Стандартный пакет включает паспорт, СНИЛС, справку 2-НДФЛ (или другой документ, подтверждающий доход), копию трудовой книжки или трудового договора. Банк также потребует документы по самому объекту недвижимости и застройщику. Наши специалисты помогут вам собрать полный пакет и подать заявку в банк.

Что такое «предчистовая отделка» и стоит ли ее выбирать?
Предчистовая отделка (или white box) означает, что основные грязные и черновые работы выполнены: стены выровнены и оштукатурены, стяжка пола готова, установлены окна, входная дверь, радиаторы, выполнена разводка электрики и сантехники. Вам остается только финишная отделка (обои, ламинат, межкомнатные двери, сантехника, розетки и т.д.). Это хороший компромисс: вы экономите на черновых работах, но можете воплотить свои дизайнерские идеи. Ее стоит выбирать, если вы хотите создать уникальный интерьер, но не готовы тратить время и силы на самые трудоемкие этапы ремонта.

Заключение:

Выбор между квартирой на этапе котлована и готовым жильем — это всегда комплексное решение, требующее глубокого анализа и учета множества факторов. На рынке недвижимости 2025 года, который постоянно меняется под влиянием экономических факторов и законодательных инициатив, очень важно иметь надежного партнера.

Команда агентства недвижимости «Владис», готова стать таким партнером. Наши эксперты не просто помогут вам выбрать квартиру; они проведут полный анализ рынка, оценят все риски, проверят застройщика и обеспечат юридическую чистоту сделки на каждом этапе. Мы понимаем, что покупка жилья — это не просто транзакция, это шаг к новой главе вашей жизни. И мы сделаем все возможное, чтобы этот шаг был уверенным и безопасным. Свяжитесь с нами, и давайте вместе найдем квартиру вашей мечты!