Дата публикации: 5 мая 2025 г. Время чтения: 9 минут

Как сдать квартиру в аренду правильно?: пошаговая инструкция «Владис»

Сдача квартиры в аренду – это отличная возможность получать стабильный дополнительный доход. Согласитесь, приятно, когда недвижимость работает на вас! Однако, чтобы этот доход не обернулся головной болью, важно правильно оформить все документы и соблюдать требования законодательства.

Риелторы из агентства недвижимости «Владис» подготовили для вас подробное пошаговое руководство, которое поможет вам сдать квартиру в аренду без лишних рисков и проблем. Мы расскажем о подготовке квартиры, поиске надежных арендаторов, составлении договора и, конечно, об уплате налогов.

Готовим квартиру к сдаче: создаем привлекательное предложение для арендаторов

Первое впечатление – самое важное! Поэтому, прежде чем размещать объявление о сдаче квартиры, необходимо привести ее в порядок. Помните, что именно состояние квартиры будет формировать первое впечатление у потенциальных арендаторов и напрямую влиять на спрос и арендную ставку!

Оценка состояния: Внимательно осмотрите квартиру и определите, какой ремонт и уборка необходимы. Возможно, потребуется косметический ремонт, замена устаревшей сантехники или просто генеральная уборка. Устраните мелкие недочеты: скрипучие двери, текущие краны, неработающие розетки.
Мебель и техника: Решите, будете ли вы предоставлять квартиру с мебелью и бытовой техникой. В зависимости от целевой аудитории (например, студенты, семьи с детьми, командировочные) их наличие может быть как плюсом, так так и минусом. Этот важный момент следует четко указать в договоре аренды.
Фотографии: Сделайте качественные фотографии квартиры, которые выгодно покажут все ее преимущества. Используйте хорошее освещение, уберите лишние предметы, покажите чистоту и функциональность комнат. Горизонтальные снимки с широким углом обзора смотрятся лучше. Хорошие фотографии – залог успешного объявления!
Цена: Определите рыночную стоимость аренды, проанализировав актуальные предложения на рынке недвижимости в вашем районе. Учитывайте местоположение, состояние квартиры, площадь, наличие мебели/техники, а также этаж. Слишком высокая цена отпугнет, слишком низкая – насторожит.
Описание: Составьте привлекательное и подробное описание квартиры для объявлений. Укажите все преимущества (близость к метро, парку, магазинам), особенности (свежий ремонт, панорамные окна) и дополнительные условия (возможность проживания с животными, срок аренды). Будьте честны и информативны.

Важно: Рассмотрите возможность страхования квартиры. Страховка поможет вам защитить свое имущество от непредвиденных ситуаций, таких как пожар, затопление (как по вашей вине, так и по вине соседей), а также от порчи имущества арендаторами.

Ищем арендаторов: где найти надежных жильцов для вашей квартиры?

Найти хорошего арендатора – задача не из легких, но вполне выполнимая. Главное – подойти к этому вопросу ответственно, чтобы минимизировать риски и обеспечить себе спокойствие.

Объявления: Разместите объявления о сдаче квартиры на специализированных сайтах по недвижимости (например, Циан, Авито, Яндекс.Недвижимость), в тематических группах в социальных сетях, а также можно рассмотреть и печатные издания или местные доски объявлений. Чем больше площадок вы используете, тем больше шансов найти подходящего арендатора!
Критерии выбора: Заранее определите для себя требования к арендаторам. Важны ли для вас возраст, наличие детей или домашних животных? Готовы ли вы сдавать квартиру студентам или только семьям? Четкие критерии помогут отсеять неподходящие кандидатуры на этапе первичного отбора.
Просмотры: Организуйте просмотры квартиры в удобное для вас и потенциальных арендаторов время. Постарайтесь провести несколько показов в один день, чтобы сэкономить время. Будьте готовы ответить на все вопросы.
Собеседование: Проведите личное собеседование с каждым потенциальным арендатором. Задавайте вопросы, чтобы оценить их надежность, порядочность, готовность соблюдать правила проживания и аккуратность. Обратите внимание на их пунктуальность и внешний вид.
Проверка: При необходимости, проверьте документы и информацию об арендаторах, чтобы убедиться в их благонадежности. Например, можно попросить предоставить справку о доходах или проверить кредитную историю (с письменного согласия арендатора). Спросите контакты предыдущих арендодателей для получения рекомендаций.

Составляем договор аренды: гарантия вашей безопасности и спокойствия

Договор аренды – это основной документ, который регулирует отношения между арендодателем и арендатором. Грамотно составленный договор – залог вашей безопасности и спокойствия! Он должен быть заключен в письменной форме, поскольку устные договоренности не имеют юридической силы и их сложно доказать в случае спора.

Основные пункты договора, которые необходимо включить:

Данные сторон: Полные ФИО, паспортные данные (серия, номер, кем и когда выдан), место регистрации арендодателя и арендатора.
Подробное описание квартиры: Полный адрес, кадастровый номер, площадь, количество комнат, этаж, техническое состояние. Укажите, что квартира принадлежит арендодателю на праве собственности.
Срок аренды: Четко укажите начало и окончание действия договора (например, «с 1 сентября 2025 года по 31 августа 2026 года»). При отсутствии срока договор считается заключенным на неопределенный срок.
Размер арендной платы и порядок ее внесения: Ежемесячная сумма прописью и цифрами, дата внесения (например, «не позднее 5-го числа каждого месяца»), способ оплаты (наличными, на банковский счет), а также ответственность за просрочку платежа (пени).
Размер залога (депозита) и условия его возврата: Сумма залога (обычно равна одной месячной арендной плате), порядок его использования (покрытие ущерба, задолженности по ЖКУ) и условия возврата при отсутствии повреждений имущества и своевременной оплате.
Ответственность сторон: Штрафные санкции за нарушение условий договора (например, за задержку оплаты, порчу имущества, несанкционированное проживание третьих лиц).
Порядок расторжения договора: Условия, при которых любая из сторон может расторгнуть договор, сроки уведомления о расторжении (обычно 30 дней), а также возможность досрочного расторжения по инициативе арендодателя (например, при систематической неоплате).
Условия пользования имуществом: Запрет на перепланировку, курение, содержание животных без согласия арендодателя, использование квартиры не по назначению.
Порядок оплаты коммунальных услуг: Четко пропишите, кто и за какие услуги платит (например, арендатор оплачивает по счетчикам, арендодатель – общедомовые нужды и капитальный ремонт).
Дополнительные условия: В договор можно включить дополнительные условия, например, порядок посещения квартиры арендодателем для контроля за ее состоянием (с предварительным уведомлением арендатора, обычно за 24-48 часов).
Акт приема-передачи: Обязательно оформляется акт приема-передачи квартиры. В нем подробно указывается состояние квартиры на момент заселения, перечень находящегося в ней имущества (мебель, техника) с описанием их состояния, а также фиксируются показания счетчиков. Этот акт является неотъемлемой частью договора аренды и поможет избежать споров при выселении арендаторов!

Важно: Нотариальное заверение договора аренды не является обязательным для его юридической силы (достаточно простой письменной формы), но рекомендуется для большей надежности, так как нотариус проверит дееспособность сторон и законность сделки.

Регистрация договора аренды: когда и зачем это нужно?

В 2025 году обязательная государственная регистрация договора аренды в Росреестре требуется, если срок аренды превышает 1 год. Это требование закреплено в Гражданском кодексе РФ. Регистрация защищает права как арендодателя, так и арендатора, предотвращая возможные мошеннические действия (например, повторную сдачу квартиры недобросовестным арендодателем) и споры. Зарегистрированный договор имеет приоритет перед незарегистрированными. Для регистрации необходимо подать комплект документов в Росреестр — сам договор аренды (минимум в двух экземплярах), заявление (обычно подается обеими сторонами), и подтверждающие право собственности документы. Процедура обеспечивает юридическую силу договора и гарантирует соблюдение условий аренды обеими сторонами.

Если договор заключен на срок менее 1 года (или на неопределенный срок), его регистрация не требуется. Многие арендодатели предпочитают заключать краткосрочные договоры, чтобы избежать процедуры регистрации, продлевая их по истечении срока.

Уплата налогов с дохода от аренды квартиры: соблюдаем закон

Доход от сдачи квартиры в аренду облагается налогом в зависимости от статуса арендодателя и выбранного режима налогообложения. Правильное оформление и своевременная уплата налогов — залог вашей финансовой безопасности и отсутствия проблем с государством.

Физические лица: Для налоговых резидентов РФ (проживающих в стране более 183 дней в году) налоговая ставка НДФЛ составляет 13%. Этот налог уплачивается после подачи ежегодной декларации 3-НДФЛ.
Самозанятые (Налог на профессиональный доход - НПД): Этот режим подходит для тех, кто не имеет наемных работников и чей доход не превышает 2,4 млн рублей в год. Ставка составляет 4% с дохода от физических лиц и 6% с дохода от юридических лиц или ИП. Это самый выгодный и простой способ уплаты налога с аренды для большинства арендодателей.
Индивидуальные предприниматели (ИП) на УСН: ИП могут применять упрощенную систему налогообложения (УСН) с налоговой ставкой 6% от дохода (УСН "Доходы") или 15% (УСН "Доходы минус расходы"). Этот вариант более сложен в учете, но может быть выгоден при наличии значительных расходов, связанных с арендой.

Порядок уплаты:

Физические лица: Обязаны подавать декларацию 3-НДФЛ ежегодно до 30 апреля года, следующего за отчетным. Уплатить налог необходимо до 15 июля того же года.
Самозанятые: Платят налог ежемесячно — не позднее 28 числа месяца, следующего за отчетным, через мобильное приложение «Мой налог». Приложение автоматически формирует чеки и рассчитывает сумму налога.
ИП на УСН: Уплачивают авансовые платежи по налогу ежеквартально, а полную декларацию подают раз в год.

Важно: Уклонение от уплаты налогов влечет за собой штрафы (до 40% от неуплаченной суммы) и пени. Закон позволяет уменьшить налоговую базу на сумму расходов, связанных с содержанием квартиры (например, ремонт), а также получить налоговый вычет (например, при покупке квартиры, если это первое жилье). Однако важно уточнить, какие именно расходы можно учитывать в вашем конкретном случае.

Риски при сдаче квартиры: как обезопасить себя от неприятностей?

Сдача квартиры в аренду связана с рядом рисков, которые могут привести к финансовым потерям и юридическим проблемам. Чтобы минимизировать эти риски, важно заранее принять меры предосторожности и быть готовым к возможным трудностям.

Неплатежи арендаторов. Решение: Требуйте залог (депозит), который покроет возможные задолженности или ущерб. Тщательно проверяйте платежеспособность арендаторов, запрашивая справки о доходах, выписки из банковских счетов, рекомендации от предыдущих арендодателей или проверяя кредитную историю (с их согласия). Рассмотрите возможность страхования от потери арендного дохода — некоторые страховые компании предлагают такие полисы.
Порча имущества. Решение: Составляйте максимально подробный акт приёма-передачи квартиры с детальным описанием состояния каждой комнаты, мебели, техники и других предметов. Фиксируйте все повреждения, даже незначительные, и приложите фотографии. Рекомендуется оформить страхование жилья (включая гражданскую ответственность), что поможет компенсировать убытки при повреждениях, нанесенных арендаторами.
Неправомерные действия арендаторов. Решение: Проверяйте документы арендаторов (паспорт, регистрацию). Включайте в договор четкие условия об ответственности за нарушение правил проживания (например, шум в ночное время, незаконные перепланировки), несоблюдение договора (например, субаренда без вашего согласия). Поддерживайте контакт с соседями для оперативного выявления проблем или нарушений.
Расторжение договора. Решение: Чётко пропишите в договоре условия и порядок расторжения — сроки уведомления о прекращении аренды, основания для досрочного прекращения по инициативе каждой из сторон, штрафные санкции при нарушениях. Это поможет избежать длительных судебных разбирательств.
Контроль состояния квартиры. Регулярно проверяйте состояние квартиры, но делайте это с предварительным уведомлением арендаторов (обычно за 24-48 часов) и в их присутствии, как это прописано в договоре. Это помогает своевременно выявлять и устранять мелкие проблемы, предотвращая серьёзные повреждения, а также показывает арендаторам, что вы контролируете ситуацию.
Незаконная субаренда. Решение: Обязательно включите в договор пункт о запрете на субаренду без вашего письменного согласия. Регулярный контроль (по согласованию) поможет выявить такое нарушение.

FAQ: Часто задаваемые вопросы о сдаче квартиры в аренду

Нужно ли уведомлять соседей о сдаче квартиры?
Согласно действующему законодательству, уведомлять соседей письменно не обязательно, если договор аренды заключен на срок менее одного года или зарегистрирован в Росреестре. Однако в 2025 году в Госдуме рассматривается законопроект, который обяжет собственников получать письменное согласие всех соседей, чьи помещения граничат с сдаваемой квартирой, если договор аренды не зарегистрирован в Росреестре. Это направлено на защиту прав соседей и предотвращение конфликтов, особенно при краткосрочной (посуточной) аренде.

Можно ли сдавать квартиру без мебели?
Да, сдача квартиры с мебелью или без неё зависит исключительно от предпочтений собственника и спроса на рынке. Многие арендаторы предпочитают полностью меблированные квартиры для быстрого заселения, но варианты без мебели также очень востребованы, особенно для длительной аренды, так как позволяют арендаторам обставить жилье по своему вкусу.

Кто должен оплачивать коммунальные услуги при сдаче квартиры?
Обычно коммунальные платежи делятся: арендатор оплачивает расходы по счетчикам (вода, электричество, газ), а арендодатель — фиксированные платежи (капитальный ремонт, содержание жилья, отопление). Однако это условие должно быть четко прописано в договоре аренды, чтобы избежать споров и недопонимания.

Как часто можно повышать арендную плату?
Частота и порядок повышения арендной платы регулируются договором аренды. Обычно повышение возможно не чаще одного раза в год, при этом арендодатель должен уведомить арендатора заранее, за 1-3 месяца. Однако стороны могут согласовать и иные условия, прописав их в договоре.

Что делать, если арендатор не платит за квартиру?
Необходимо направить письменное уведомление о задолженности и сроке ее погашения. Если оплата не поступает в указанный срок, и проблема не решается мирным путем, можно обратиться в суд для взыскания задолженности и расторжения договора. Залог (депозит) может быть использован для покрытия долга.

Как правильно составить акт приема-передачи квартиры?
В акте следует подробно описать состояние каждой комнаты, мебели, бытовой техники и другого имущества, находящегося в квартире, на момент заселения. Важно зафиксировать все видимые недостатки. Также необходимо зафиксировать показания счётчиков воды, газа и электроэнергии. Акт должен быть подписан обеими сторонами и приложен к договору аренды.

Какие налоги платит ИП при сдаче квартиры в аренду?
Индивидуальные предприниматели, сдающие жилье, обычно применяют упрощенную систему налогообложения (УСН) с налоговой ставкой 6% от дохода (УСН «Доходы») или 15% («Доходы минус расходы»). Кроме того, ИП обязаны уплачивать фиксированные страховые взносы в Пенсионный фонд и Фонд обязательного медицинского страхования.

Можно ли сдавать квартиру посуточно без согласия соседей?
Согласно законопроекту, который находится на рассмотрении в Госдуме в 2025 году, в случае краткосрочной аренды (посуточной) может потребоваться письменное согласие соседей, если договор не зарегистрирован. Это связано с повышенным риском нарушения общественного порядка, шума и активного использования мест общего пользования, что может ухудшать условия проживания соседей.

Что грозит собственнику за сдачу квартиры без согласия соседей?
В случае принятия нового законопроекта, за нарушение может быть предусмотрена административная ответственность в виде штрафа. Кроме того, соседи вправе обращаться в жилищные органы, управляющую компанию и даже в суд для защиты своих прав и прекращения незаконной (с их точки зрения) аренды.

Как зарегистрировать договор аренды?
Договор аренды на срок более одного года подлежит обязательной государственной регистрации в Росреестре. Для этого необходимо подать заявление и пакет документов (договор, паспорта, правоустанавливающие документы на квартиру) через МФЦ или электронные сервисы Росреестра. После регистрации договор приобретает полную юридическую силу и освобождает от необходимости получать согласие соседей на краткосрочную аренду.

Подведем итоги

Надеемся, что наша инструкция поможет вам избежать рисков и начать получать стабильный доход от вашей недвижимости! Сдача квартиры в аренду может быть выгодным и безопасным делом, если подойти к нему ответственно и грамотно.

Если у вас возникнут вопросы, сложности или вам потребуется профессиональная помощь в поиске арендаторов, оценке квартиры или управлении вашей недвижимостью, смело обращайтесь к специалистам агентства недвижимости «Владис». Мы всегда рады помочь вам сделать процесс сдачи квартиры в аренду максимально простым и безопасным!