Дата публикации: 16 июня 2025 г. Время чтения: 11 минут

Как платить налоги со сдачи квартиры в аренду

Сдача квартиры в аренду – один из наиболее популярных и доступных способов получения пассивного дохода. Однако многие собственники зачастую упускают из виду, что этот доход, как и любой другой, подлежит обязательному налогообложению. Игнорирование или несоблюдение налогового законодательства чревато серьезными последствиями: от существенных штрафов и начисления пеней до, в особо крупных размерах, уголовной ответственности. В условиях постоянно меняющегося законодательства и усиления контроля со стороны Федеральной налоговой службы (ФНС) важно понимать, как легально и выгодно платить налоги с аренды, чтобы сохранить полученный доход и не столкнуться с неприятностями.

В этой статье специалисты агентства недвижимости «Владис» подробно расскажут о ключевых аспектах налогообложения доходов от сдачи жилья в 2025 году, а также о том, как сделать этот процесс максимально простым и эффективным для вас. Если вы стремитесь сдавать квартиру абсолютно легально, получать стабильный доход и быть уверенным в своей финансовой безопасности – эта статья для вас.

Основы налогообложения доходов от сдачи квартиры в аренду

Если вы сдаете квартиру в аренду в 2025 году, нужно понимать, кто и каким образом должен уплачивать налог с полученного дохода. Основные категории плательщиков в текущем году – это физические лица, индивидуальные предприниматели (ИП) и самозанятые граждане.

Для физических лиц, сдающих квартиру частным лицам, ставка налога составляет 13% от дохода (НДФЛ). В этом случае арендодатель обязан ежегодно подавать налоговую декларацию по форме 3-НДФЛ. Срок подачи декларации за предыдущий налоговый период (например, за 2024 год) – до 30 апреля 2025 года, а уплатить сам налог необходимо до 15 июля 2025 года. Если же арендатором выступает юридическое лицо или индивидуальный предприниматель, то они, как налоговые агенты, обязаны удерживать НДФЛ из суммы арендной платы и перечислять его в бюджет. В такой ситуации арендодатель освобождается от необходимости самостоятельной подачи декларации 3-НДФЛ.

Индивидуальные предприниматели (ИП) имеют возможность применять специальные налоговые режимы, которые зачастую оказываются гораздо выгоднее стандартного НДФЛ. Наиболее популярными являются упрощенная система налогообложения (УСН) со ставкой 6% от доходов или патентная система налогообложения (ПСН), при которой уплачивается фиксированная сумма налога. Выбор режима зависит от годового дохода и количества сдаваемых объектов.

Категория самозанятых граждан, применяющих налог на профессиональный доход (НПД), является одним из самых привлекательных вариантов для арендодателей. Самозанятые платят 4% с доходов от физических лиц и 6% от юридических лиц или ИП. Этот режим удобен своей простотой: налог уплачивается ежемесячно на основе чеков, которые формируются в мобильном приложении «Мой налог». При этом нет необходимости подавать сложные налоговые декларации. Важно помнить, что режим НПД имеет ограничение по годовому доходу – до 2,4 миллиона рублей.

Как рассчитать налог с дохода от аренды

Понимание того, как правильно рассчитать налоговую базу и сам налог, является ключевым для каждого арендодателя. Налоговая база при сдаче квартиры в аренду – это, по сути, вся сумма полученного дохода за определенный период, из которой могут быть вычтены определенные допустимые расходы. В 2025 году, если вы являетесь физическим лицом и не применяете специальные налоговые режимы, вы платите НДФЛ по ставке 13% от чистого дохода.

Важный нюанс: налоговую базу можно законно уменьшить. Из суммы полученной арендной платы могут быть вычтены определенные расходы, непосредственно связанные с содержанием квартиры и получением дохода. К таким расходам могут относиться: фактически оплаченные коммунальные платежи (если они не перевыставляются напрямую арендатору и учитываются в составе арендной платы), расходы на необходимый ремонт, а также услуги управляющей компании, если они касаются поддержания объекта в состоянии, пригодном для аренды. Главное условие – наличие документального подтверждения всех этих затрат.

Давайте рассмотрим простой пример расчета. Допустим, арендная плата составляет 35 000 рублей в месяц. В этом случае ваш годовой доход от аренды составит 35 000 руб./мес. × 12 мес. = 420 000 рублей. При ставке НДФЛ 13%, налог за год составит 420 000 руб. × 0,13 = 54 600 рублей. Это примерно соответствует полутора месяцам арендной платы. Если вы сдаете квартиру не только с голыми стенами, но и с мебелью, бытовой техникой или предоставляете какие-либо дополнительные услуги, доход от аренды этих предметов или услуг также считается частью налогооблагаемой базы. Поэтому важно правильно оформить договор аренды, чтобы учесть все источники дохода и избежать возможных претензий со стороны налоговой инспекции.

Для индивидуальных предпринимателей и самозанятых граждан действуют другие, как правило, более низкие налоговые ставки – 6% (для ИП на УСН «Доходы») и от 4% до 6% (для самозанятых) соответственно, что делает налоговую нагрузку значительно ниже и упрощает администрирование.

Выбор оптимального налогового режима для арендодателя

В 2025 году арендодателям нужно грамотно подойти к выбору налогового режима. От этого зависит не только размер налоговой нагрузки, но и сложность отчетности, а также риски взаимодействия с налоговыми органами. Рассмотрим основные варианты, доступные для собственников, сдающих жилье:

Общая система налогообложения (ОСНО). Этот режим применяется по умолчанию для физических лиц. Он предполагает уплату НДФЛ по ставке 13% от полученного дохода. При этом, если ваш годовой доход превышает 5 миллионов рублей, применяется прогрессивная шкала, и ставка может вырасти до 15% с суммы превышения. ОСНО подходит для арендодателей с очень большими доходами, но требует сложного учета, ежегодной подачи декларации 3-НДФЛ и наличия документов, подтверждающих расходы.
Упрощенная система налогообложения (УСН). Доступна только для индивидуальных предпринимателей. Есть два варианта: УСН «Доходы» со ставкой 6% от всех полученных доходов или УСН «Доходы минус расходы» со ставкой 15% от разницы между доходами и расходами. Этот режим удобен для ИП с годовым доходом до 265,8 млн рублей в 2024 году (лимит индексируется ежегодно). Важный момент с 2025 года: при превышении определенных порогов по доходу или численности сотрудников, может возникнуть обязанность платить НДС, что усложнит учет.
Патентная система налогообложения (ПСН). Также доступна только для индивидуальных предпринимателей. Особенность ПСН в том, что вы уплачиваете фиксированную сумму налога, которая определяется исходя из потенциально возможного годового дохода, установленного региональными властями для данного вида деятельности. Этот режим очень удобен для арендодателей с небольшим количеством объектов (обычно до 5 сдаваемых квартир) и позволяет заранее планировать налоговые расходы, поскольку не зависит от фактически полученного дохода.
Налог на профессиональный доход (НПД) / Самозанятость. Идеальный и самый простой режим для большинства арендодателей. Ставка составляет 4% с доходов от физических лиц и 6% с доходов от юридических лиц или ИП. Этот режим доступен для граждан, чей годовой доход от всех видов деятельности не превышает 2,4 миллиона рублей. Уплата налога происходит максимально просто: доход фиксируется в мобильном приложении «Мой налог» путем формирования чека, и налог рассчитывается автоматически, без необходимости подачи деклараций. Этот режим не требует регистрации ИП и позволяет избежать сложной бухгалтерии.

Переход на выбранный налоговый режим (кроме ОСНО для физлиц) требует своевременной регистрации в налоговых органах и правильного оформления документов. Например, для самозанятых это регистрация в приложении «Мой налог», для ИП – подача заявления на УСН или приобретение патента. Ошибки при оформлении перехода или несоблюдение условий режима могут привести к автоматическому переводу на общую систему налогообложения со всеми вытекающими последствиями (13% НДФЛ, штрафы).

Как легально уменьшить налоговую нагрузку

В 2025 году арендодатели имеют несколько абсолютно законных способов существенно снизить свою налоговую нагрузку при сдаче квартиры в аренду. Использование этих инструментов позволяет не только сэкономить средства, но и демонстрирует вашу добросовестность перед налоговыми органами.

Во-первых, это использование налоговых вычетов и учет расходов, непосредственно связанных с содержанием жилья и получением арендного дохода. Если вы являетесь физическим лицом и платите НДФЛ, вы можете уменьшить налогооблагаемую базу на сумму документально подтвержденных затрат. К таким затратам могут относиться: фактически оплаченные коммунальные платежи (если по условиям договора аренды они включены в арендную плату и не оплачиваются арендатором отдельно), расходы на текущий или капитальный ремонт, необходимые для поддержания квартиры в пригодном для сдачи состоянии, услуги управляющей компании, расходы на рекламу объекта и другие операционные затраты. Главное условие – наличие всех первичных документов (чеков, квитанций, актов), подтверждающих эти расходы.

Во-вторых, это оформление официального договора аренды с его последующей регистрацией, если того требует закон (например, при долгосрочной аренде на срок более 11 месяцев). Это не только снижает риски претензий со стороны налоговой службы и ФМС, но и открывает возможность для применения льготных налоговых режимов, которые значительно выгоднее стандартного НДФЛ. К таким режимам относятся уже упомянутые патентная система налогообложения (ПСН) для ИП и режим самозанятого (НПД).

Патентная система и статус самозанятого являются одними из самых выгодных вариантов для тех, кто сдает одну или несколько квартир. Они предусматривают фиксированные или существенно сниженные ставки налога (от 4 до 6%) и максимально упрощенную отчетность. Для самозанятых весь процесс учета доходов и уплаты налога происходит через удобное мобильное приложение «Мой налог», без необходимости ведения сложной бухгалтерии и подачи объемных деклараций. Это позволяет значительно сократить как финансовые, так и временные затраты.

Наконец, полезными будут консультации с налоговыми специалистами и юристами, специализирующимися на недвижимости. Они помогут вам выбрать оптимальную налоговую стратегию, исходя из вашей конкретной ситуации, учесть все нюансы законодательства, избежать распространенных ошибок и максимально легально снизить налоговые выплаты. Профессиональная помощь – это инвестиция в вашу финансовую безопасность и спокойствие.

Риски и штрафы за неуплату или неправильную уплату налогов

В 2025 году Федеральная налоговая служба (ФНС) значительно усилила контроль за доходами граждан, в том числе от сдачи квартир в аренду. Несвоевременная уплата налога, непредставление налоговой декларации или намеренное занижение доходов чреваты серьезными финансовыми и даже уголовными последствиями. Важно знать о них, чтобы избежать неприятностей.

За несвоевременное представление налоговой декларации (например, 3-НДФЛ для физических лиц) предусмотрен штраф в размере 5% от суммы неуплаченного налога за каждый полный или неполный месяц просрочки. При этом минимальный размер штрафа составляет 1 000 рублей, а максимальный – 30% от общей суммы долга. Это означает, что даже если вы уплатили налог, но забыли подать декларацию, штраф все равно будет начислен.

Если налоговая служба докажет умышленное уклонение от уплаты налога (например, путем сокрытия доходов от аренды), размер штрафа значительно возрастает – до 40% от суммы неуплаченного налога. Помимо штрафов, за каждый день просрочки уплаты налога начисляются пени. Их размер рассчитывается как 1/300 от действующей ключевой ставки Центрального банка Российской Федерации за каждый день просрочки. Это может привести к существенным дополнительным тратам, особенно если сумма долга велика, а период просрочки длительный.

В случае крупного уклонения от уплаты налогов (суммы, установленные Уголовным кодексом РФ, регулярно индексируются) возможна уголовная ответственность. Это может быть: штрафы от 100 000 до 300 000 рублей, принудительные работы на срок до одного года, арест до шести месяцев или даже лишение свободы на тот же срок. Важно понимать, что налоговые органы активно используют различные источники информации: данные от банков о переводах, информацию от соседей, обращения арендаторов, а также сведения из открытых объявлений о сдаче жилья.

Чтобы избежать подобных проблем, советуем своевременно подавать все необходимые декларации, вести прозрачный и полный учет доходов и расходов, а также обязательно оформлять официальные договоры аренды. В случае возникновения спорных ситуаций или при получении требований от налоговой службы, рекомендуется активно взаимодействовать с налоговыми органами и, при необходимости, немедленно обращаться за помощью к профессиональным юристам или налоговым консультантам.

Практические советы по уплате налогов с аренды квартиры

Чтобы процесс уплаты налогов с дохода от аренды проходил максимально гладко, без проблем и штрафов, следуйте этим практическим рекомендациям:

Ведение четкого учета доходов и расходов: Независимо от выбранного налогового режима, важно систематически фиксировать все полученные доходы от аренды, а также все расходы, связанные с содержанием квартиры (коммунальные платежи, ремонтные работы, оплата услуг управляющей компании). Храните все чеки, квитанции, выписки из банка и другие подтверждающие документы в электронном или бумажном виде. Это значительно упростит подготовку налоговой декларации или формирование чеков для самозанятых и поможет избежать ошибок.
Своевременная подача декларации 3-НДФЛ: Для физических лиц, применяющих общую систему налогообложения, это обязательный этап. В 2025 году декларацию по доходам, полученным в 2024 году, необходимо подать в ФНС не позднее 30 апреля. Сам налог, рассчитанный по декларации, должен быть уплачен до 15 июля. Несоблюдение этих сроков неизбежно влечет за собой штрафы и начисление пеней.
Использование мобильного приложения «Мой налог» для самозанятых: Это самый удобный инструмент для арендодателей, применяющих режим налога на профессиональный доход. Приложение позволяет в несколько кликов фиксировать полученные доходы, автоматически формировать чеки для арендаторов и рассчитывать сумму налога. Уплата налога происходит также через приложение, без лишней бюрократии и необходимости самостоятельно считать суммы и заполнять бланки.
Правильное оформление договоров аренды: Договор аренды – это ваш основной документ, подтверждающий факт и условия сдачи квартиры. Он должен быть составлен в письменной форме и содержать все необходимые реквизиты: полные данные арендодателя и арендатора, точный адрес квартиры, размер арендной платы, условия оплаты коммунальных услуг, срок действия договора и порядок его расторжения. Наличие правильно оформленного договора является надежным доказательством вашей легальной деятельности перед налоговой службой. Для долгосрочных договоров (более 11 месяцев) требуется государственная регистрация.
Консультации с экспертами: Не стесняйтесь обращаться к профессионалам – налоговым консультантам или юристам по недвижимости. Они помогут вам выбрать наиболее выгодный налоговый режим, проконсультируют по вопросам учета расходов, помогут в заполнении декларации или оформлении перехода на другой режим, а также защитят ваши интересы в случае возникновения спорных ситуаций с налоговой.

FAQ: Часто задаваемые вопросы о налогах при сдаче квартиры в аренду

Нужно ли платить налог, если сдаю квартиру нерегулярно или на короткий срок?
Да, налог платить нужно вне зависимости от частоты и продолжительности сдачи. Любой доход, полученный от сдачи жилья, является объектом налогообложения. Важно отчитаться обо всех полученных доходах за календарный год в декларации 3-НДФЛ (для физлиц) или зафиксировать их в приложении «Мой налог» (для самозанятых), даже если квартира сдавалась всего несколько месяцев или посуточно.

Какие документы нужно предоставить в налоговую?
Для подачи декларации 3-НДФЛ рекомендуется приложить копию договора аренды, подтверждающего факт и сроки сдачи. Также желательно иметь документы, подтверждающие получение дохода – это могут быть расписки от арендатора, выписки с банковского счета о поступлении арендной платы. Для уменьшения налоговой базы потребуются подтверждающие документы на расходы (чеки, квитанции за коммунальные услуги, акты выполненных работ по ремонту).

Можно ли уменьшить налог за счет коммунальных платежей и других расходов?
Да, расходы на коммунальные услуги (если они по договору включены в арендную плату), а также на содержание и ремонт квартиры, направленные на поддержание ее в пригодном для сдачи состоянии, можно учесть как вычеты, уменьшая тем самым налогооблагаемую базу для НДФЛ. Главное условие – иметь все подтверждающие документы (чеки, квитанции, акты). Для ИП на УСН «Доходы минус расходы» учет расходов еще более актуален.

Чем отличается налог для самозанятых от НДФЛ?
Основное отличие в ставках и администрировании. Самозанятые платят налог по ставке 4% с доходов от физических лиц и 6% — от юридических, при этом не требуется подача ежегодных деклараций. Весь учет и уплата налога автоматизированы через мобильное приложение «Мой налог». Физические лица, не имеющие статуса самозанятого или ИП, платят НДФЛ по ставке 13% (или 15% с суммы, превышающей 5 млн руб. в год) и обязаны ежегодно подавать декларацию 3-НДФЛ, а также самостоятельно рассчитывать и уплачивать налог.

Какие штрафы грозят за неуплату или несвоевременную уплату налога?
За просрочку подачи налоговой декларации и/или уплаты налога предусмотрены штрафы от 1 000 рублей и начисление пеней (1/300 ключевой ставки ЦБ РФ за каждый день просрочки). При умышленном уклонении от уплаты налогов штрафы могут достигать 40% от суммы налога, а в особо крупных размерах возможна и уголовная ответственность.

Может ли налоговая узнать, что я сдаю квартиру, если я не зарегистрирован как самозанятый или ИП?
Да, налоговая служба имеет множество источников информации. Это могут быть данные от банков (о регулярных переводах денежных средств), информация от соседей (жалобы, анонимные сообщения), обращения недовольных арендаторов, данные из объявлений о сдаче жилья на различных платформах (онлайн-сервисы, доски объявлений), а также информация, полученная в ходе проверок или из других государственных органов. Риски обнаружения незадекларированного дохода постоянно растут.

Что такое налоговый вычет и можно ли его применить при сдаче квартиры?
В контексте аренды, «налоговый вычет» чаще всего подразумевает уменьшение налогооблагаемой базы на сумму расходов, связанных с получением дохода (как было упомянуто выше – коммунальные платежи, ремонт). Это не тот же налоговый вычет, что, например, при покупке квартиры или лечении. Его применение возможно только для физических лиц на ОСНО и ИП на УСН «Доходы минус расходы» при наличии подтверждающих документов.

Нужно ли заверять договор аренды у нотариуса?
Нотариальное заверение договора аренды не является обязательным по закону, если договор заключен между физическими лицами на срок менее одного года (то есть, на 11 месяцев или менее). Договоры, заключенные на срок более 11 месяцев (долгосрочные), подлежат обязательной государственной регистрации в Росреестре. Нотариальное заверение может быть сделано по желанию сторон для придания документу дополнительной юридической силы, но это не требование для налогообложения.

Подведем итоги

Уплата налогов с доходов от аренды – это не только законодательное требование, но и неотъемлемое условие ведения законного и безопасного бизнеса в 2025 году. Правильный выбор налогового режима, будь то НДФЛ для физических лиц, УСН или ПСН для индивидуальных предпринимателей, или Налог на профессиональный доход для самозанятых, а также грамотное оформление всех необходимых документов, позволяют не только существенно снизить налоговую нагрузку, но и полностью избежать штрафов, пеней и других неприятностей с налоговой службой. Легализация вашей деятельности – это залог вашего финансового спокойствия и стабильного дохода.

Если вы хотите сдавать квартиру легально, получать стабильный доход и не бояться проверок, специалисты агентства недвижимости «Владис» готовы оказать всестороннюю поддержку. Мы поможем вам разобраться во всех тонкостях законодательства, подобрать оптимальный режим налогообложения исходя из вашей индивидуальной ситуации, а также обеспечить полное сопровождение процесса – от консультации до оформления документов. Обращайтесь к нам – мы сделаем процесс уплаты налогов с аренды максимально прозрачным и выгодным для вас!