Дата публикации: 13 июня 2025 г. Время чтения: 12 минут

Как купить квартиру по переуступке в новостройке

В 2025 году переуступка прав на квартиру в новостройке продолжает оставаться одним из самых востребованных способов приобретения жилья. Но что же это за механизм? По сути, вы не покупаете уже готовую квартиру, а приобретаете право требования на нее у первоначального участника долевого строительства, которого в юридической терминологии называют цедентом. Это означает, что сам объект еще находится в процессе возведения или оформление собственности на него по каким-либо причинам не завершено. Такая сделка требует обязательной регистрации в Росреестре и, как правило, согласия застройщика, что кардинально отличает ее от классической покупки готового жилья на вторичном рынке.

Почему переуступка набирает популярность? Во-первых, это дает шанс приобрести квартиру в проекте, где у самого застройщика уже нет свободных лотов, особенно если речь идет о наиболее привлекательных планировках или видовых характеристиках, которые разбираются в первую очередь. Во-вторых, цена по переуступке зачастую оказывается ниже рыночной – экономия может достигать 3–10%, а иногда и более, что особенно заманчиво для покупателей, располагающих наличными средствами. В-третьих, это возможность приобрести жилье в уже практически готовом доме, значительно сократив срок ожидания сдачи. Однако, не стоит забывать и о потенциальных рисках: задержки в сдаче объекта, возможные финансовые обязательства продавца перед застройщиком, необходимость получения согласия банка при ипотечной сделке и, к сожалению, вероятность столкнуться с мошенническими схемами. Именно поэтому грамотная юридическая проверка всех документов и профессиональное сопровождение сделки – это не просто рекомендация, а залог вашей безопасности и успеха.

В этой статье специалисты агентства «Владис» подробно расскажут, как купить квартиру по переуступке, на что обратить особое внимание и как обойти все возможные подводные камни.

Что такое переуступка прав на квартиру в новостройке?

Переуступка прав, также известная как цессия, – это юридически оформленная сделка, при которой первоначальный участник долевого строительства (цедент) передает свои права и обязанности по Договору долевого участия (ДДУ) другому лицу – цессионарию. Проще говоря, вы не приобретаете готовую квартиру как физический объект, а покупаете право требования на будущую квартиру у первого дольщика, который изначально заключил ДДУ с застройщиком. Это означает, что на момент сделки квартира еще не оформлена в собственность на продавца и, как правило, находится либо на стадии строительства, либо в процессе подготовки к вводу дома в эксплуатацию.

Роль цедента в этой схеме заключается в передаче всех своих прав и обязанностей по оригинальному ДДУ, а цессионарий становится новым полноправным участником долевого строительства, принимая на себя все условия и обязательства, прописанные в исходном договоре. Важным условием такой сделки часто является получение согласия застройщика, который должен разрешить замену дольщика. После получения согласия застройщика, договор переуступки обязательно подлежит государственной регистрации в Росреестре.

Переуступка прав возможна в период с момента государственной регистрации оригинального ДДУ и до момента подписания Акта приема-передачи квартиры между застройщиком и первоначальным дольщиком (или до иного документа, подтверждающего окончание строительства и готовность объекта к эксплуатации). Закон не устанавливает строгих ограничений по срокам, поэтому такая сделка может быть заключена как на самых ранних этапах строительства, так и непосредственно перед сдачей дома. Основное отличие переуступки от обычной купли-продажи готовой недвижимости состоит в том, что вы не становитесь собственником квартиры сразу. Вы приобретаете лишь право требования на объект, который на момент сделки еще не введен в эксплуатацию и не зарегистрирован в ЕГРН на ваше имя. В то время как при покупке готовой квартиры право собственности оформляется незамедлительно, при переуступке вы вступаете в договорные отношения с застройщиком, заменяя собой первоначального дольщика. Таким образом, переуступка – это своего рода передача эстафетной палочки в рамках ДДУ от одного участника строительства к другому, что позволяет приобрести квартиру в новостройке на потенциально выгодных условиях, но требует предельно внимательного юридического контроля и глубокого понимания всех нюансов.

Преимущества и риски покупки квартиры по переуступке

Покупка квартиры по переуступке прав в новостройке – это популярный способ приобретения жилья, который в 2025 году по-прежнему сохраняет свою актуальность и привлекательность. Однако, как и любая сделка, она имеет свои сильные стороны и потенциальные «подводные камни».

Преимущества:

Доступность уникальных квартир: Часто на старте продаж наиболее привлекательные квартиры с лучшими планировками, этажами или видовыми характеристиками раскупаются в первую очередь. Переуступка предоставляет уникальную возможность приобрести жилье в таком востребованном доме или конкретный лот, даже если у застройщика уже нет свободных предложений.
Выгодная цена: Средняя экономия при покупке по переуступке может составлять около 10% от текущей цены застройщика, а в некоторых случаях, когда первоначальному дольщику срочно нужны деньги, скидки могут достигать и 20%. Это связано с тем, что продавец может быть более гибким в цене, чем крупный застройщик.
Широкий выбор на разных этапах строительства: Переуступка позволяет выбрать квартиру на любой стадии строительства. На ранних этапах можно найти более выгодные предложения, а ближе к завершению строительства – сократить срок ожидания ключей. Это также выгодно для инвесторов, планирующих перепродажу после сдачи дома.
Сокращение срока ожидания: Приобретая квартиру по переуступке на завершающих этапах строительства, вы значительно сокращаете время до получения ключей и, соответственно, до момента регистрации права собственности. Это идеальный вариант для тех, кто не готов ждать несколько лет.

Риски:

Задержки в сдаче дома и оформлении документов: Несмотря на законодательные гарантии, к сожалению, сроки строительства по-прежнему могут сдвигаться, а процесс оформления права собственности – затягиваться. Покупатель по переуступке, по сути, наследует все обязательства и ожидания первоначального дольщика.
Финансовые обязательства продавца перед застройщиком: Один из ключевых рисков – это наличие у цедента неуплаченных финансовых обязательств перед застройщиком. Эти долги могут перейти к новому покупателю. Поэтому важно тщательно проверять финансовую чистоту продавца.
Юридические риски и ошибки: Ошибки в оформлении договора переуступки, отсутствие обязательной государственной регистрации цессии в Росреестре, или даже вероятность двойных продаж – все это реальные угрозы, которые могут привести к потере денежных средств и длительным судебным разбирательствам.
Особенности ипотечных сделок: Если квартира, права на которую переуступаются, находится в залоге у банка (то есть куплена в ипотеку первоначальным дольщиком), покупателю потребуется обязательное согласие этого банка. Более того, покупатель, как правило, принимает на себя долговые обязательства продавца, что усложняет процесс и требует дополнительной юридической и финансовой проверки.
Изменения в законодательстве: В 2025 году законодательство в сфере долевого строительства продолжает развиваться. Изменения могут повлиять на права и обязанности сторон, поэтому важно быть в курсе последних правовых нововведений.

Как выбрать квартиру по переуступке: на что обратить внимание

Покупка квартиры по переуступке – это не просто сделка, а комплексный процесс, требующий глубокой проверки и тщательного анализа. Чтобы минимизировать риски и совершить максимально выгодное приобретение, важно внимательно оценить несколько ключевых аспектов.

1. Юридическая чистота застройщика и объекта. Первым шагом должна стать всесторонняя проверка самого застройщика. Изучите его репутацию на рынке, финансовую стабильность, количество успешно сданных объектов. Обязательно ознакомьтесь с проектной декларацией, разрешениями на строительство, заключениями экспертиз. Проверьте застройщика через официальные государственные реестры: Единый государственный реестр юридических лиц (ЕГРЮЛ), Единый реестр застройщиков, а также картотеки арбитражных дел на предмет судебных разбирательств. Особое внимание уделите статусу земельного участка, на котором ведется строительство – он должен быть в собственности застройщика или находиться в долгосрочной аренде, без каких-либо обременений или залогов. Эту информацию можно получить из свежей выписки ЕГРН. Надежный и прозрачный застройщик – это фундаментальный залог безопасности вашей сделки.

2. Детальный анализ Договора долевого участия (ДДУ). ДДУ является основным документом, права по которому переуступаются. Внимательно изучите все его условия: есть ли в договоре прямой запрет на переуступку прав или какие-либо ограничения по ней? Как прописан порядок оплаты и сроки передачи квартиры покупателю? Какие штрафные санкции предусмотрены за нарушение сроков сдачи объекта? Обратите особое внимание на наличие понижающих коэффициентов на балконы и лоджии, а также на обязательства застройщика по срокам ввода дома в эксплуатацию.

3. Всесторонняя проверка продавца (цедента). Попросите у продавца полный комплект документов: оригинал ДДУ, все платежные документы, подтверждающие полную оплату квартиры застройщику, справки об отсутствии задолженностей перед застройщиком (иногда требуется согласие застройщика на переуступку). Убедитесь в подлинности паспорта продавца. Проверьте его на предмет наличия судебных дел, исполнительных производств и задолженностей через базы данных Федеральной службы судебных приставов (ФССП). Если продавец состоит в браке, для совершения сделки необходимо нотариально заверенное согласие его супруга – это обязательное условие, игнорирование которого может привести к признанию сделки недействительной.

4. Технические характеристики и текущая стадия строительства. Изучите фактическое расположение квартиры в доме: этаж, ориентация окон, вид, который будет открываться, точная площадь и планировка. Уточните текущий статус строительства – насколько дом близок к сдаче. Чем ближе объект к завершению, тем меньше рисков задержек, но и цена, как правило, будет выше. Если же квартира приобретается на ранних этапах строительства, есть шанс купить ее дешевле, но придется дольше ждать.

5. Профессиональная консультация: юрист и специалисты по недвижимости. Ни одна сделка по переуступке не должна проходить без квалифицированного юридического сопровождения. Опытный юрист проверит все договоры, выявит потенциальные риски, поможет правильно оформить сделку в соответствии с законодательством и избежать ошибок, которые в будущем могут привести к потере денежных средств. Специалисты агентства недвижимости «Владис» предоставят комплексную поддержку на каждом этапе.

Пошаговая инструкция покупки квартиры по переуступке

Шаг 1. Согласование условий сделки с продавцом

Первый и наиболее важный этап – достижение полного согласия с продавцом (цедентом) по всем ключевым параметрам сделки. Детально обсудите:

Цену квартиры и предпочтительный порядок оплаты (полная сумма сразу, поэтапная оплата, аванс и последующие платежи).
Сроки передачи прав и конкретную дату подписания договора переуступки.
Ответственность сторон на случай возникновения непредвиденных обстоятельств, например, срыва сроков или других нарушений.

Заранее уточните, обременена ли квартира ипотекой и получено ли согласие банка на переуступку. Четкое понимание всех условий сделки на этом этапе поможет избежать недоразумений и значительно ускорит последующий процесс.

Шаг 2. Подготовка и проверка документов

Для оформления сделки потребуется собрать полный пакет документов, подтверждающих законность и прозрачность процесса:

Оригинал договора долевого участия (ДДУ), заключенного продавцом с застройщиком.
Проект договора цессии (переуступки прав требования), который будет подписан.
Справки об отсутствии задолженностей по оплате перед застройщиком, подтверждающие, что продавец полностью выполнил свои финансовые обязательства по ДДУ.
Нотариально заверенное согласие супруга продавца, если продавец состоит в зарегистрированном браке (согласно Семейному кодексу РФ).
Разрешение банка, если квартира находится в ипотеке.
Согласие застройщика на переуступку, если такое требование прописано в оригинальном ДДУ. Без этого документа сделка может быть признана недействительной.

На этом этапе критически важна проверка подлинности и актуальности каждого документа.

Шаг 3. Подписание договора переуступки прав требования

Договор цессии – это ключевой документ, закрепляющий передачу прав. Он должен быть составлен в письменной форме и содержать следующие обязательные сведения:

Полные идентификационные данные обеих сторон (продавца и покупателя).
Подробное описание объекта недвижимости (точный адрес строящегося дома, номер квартиры, проектная площадь, характеристики).
Стоимость сделки переуступки и детальный порядок расчетов (размер аванса, сроки и сумма окончательного платежа).
Сроки передачи всех необходимых документов и, соответственно, перехода прав.

Договор подписывается обеими сторонами. После подписания обязательно получите все оригиналы документов – они понадобятся для дальнейшей регистрации.

Шаг 4. Регистрация договора цессии в Росреестре

Следующий обязательный этап – государственная регистрация договора переуступки в Росреестре. Для этого необходимо подать заявление вместе с полным пакетом документов:

Зарегистрированный договор цессии.
Оригинал ДДУ.
Паспорта всех сторон сделки.
Разрешение застройщика и банка (если требуется).
Квитанция об уплате государственной пошлины.

Срок рассмотрения заявления обычно составляет от 7 до 10 рабочих дней. После успешной регистрации покупатель получает выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), которая является официальным подтверждением перехода прав требования на будущую квартиру.

Шаг 5. Ожидание окончания строительства и получение квартиры

После успешной регистрации договора переуступки покупатель официально становится новым участником долевого строительства и ожидает завершения возведения дома. В этот период:

Застройщик получает разрешение на ввод дома в эксплуатацию.
Осуществляется процесс осмотра квартиры и подписывается акт приема-передачи, который юридически фиксирует факт передачи объекта покупателю.
Покупатель самостоятельно или с помощью специалистов регистрирует право собственности на готовую квартиру в Росреестре.

Только после выполнения всех этих шагов вы официально становитесь полноправным собственником квартиры и можете распоряжаться ею по своему усмотрению.

Особенности покупки по переуступке в сданном доме

Покупка квартиры по переуступке в уже сданном доме имеет свои особенности, отличающие ее от сделки на этапе строительства, и их нужноучитывать для успешного завершения процесса.

Во-первых, главное отличие состоит в том, что объект уже построен и готов к передаче. Это существенно снижает риски, связанные с долгостроем. Однако основное внимание здесь переключается на тщательную проверку документов, подтверждающих не только передачу прав, но и готовность объекта. Важнейшими документами являются зарегистрированный договор переуступки, акт приема-передачи квартиры от застройщика к первоначальному дольщику, а также свежая выписка из ЕГРН, подтверждающая, что право собственности на объект еще не зарегистрировано за продавцом или каким-либо третьим лицом. Необходимо убедиться, что у продавца действительно есть законное право распоряжаться квартирой и что она свободна от любых обременений.

Во-вторых, даже несмотря на завершение строительства, согласие застройщика на переуступку, как правило, остается обязательным. Это обусловлено тем, что застройщик, как сторона ДДУ, сохраняет контроль над сменой участников долевого строительства и должен подтвердить отсутствие каких-либо финансовых или иных задолженностей у продавца перед ним. Получение такого подтверждения об отсутствии задолженностей является критически важным элементом безопасности сделки.

В-третьих, процесс оформления сделки в сданном доме обычно проходит быстрее, поскольку исчезают риски, сопряженные с незавершенным строительством. Тем не менее, стандартные сроки государственной регистрации перехода прав в Росреестре остаются прежними – около 7–10 рабочих дней. При этом необходимо, чтобы все документы были оформлены безупречно и без малейших ошибок, чтобы избежать задержек или отказов в регистрации. Покупка по переуступке в сданном доме – это, безусловно, более прозрачный и менее рискованный процесс по сравнению с приобретением на ранних этапах строительства. Однако и здесь обязательна тщательная юридическая проверка документов и профессиональное сопровождение для исключения любых проблем с правами собственности и потенциальными обременениями.

Финансовые аспекты и налоги при покупке квартиры по переуступке

Покупка квартиры по переуступке – это не только привлекательная возможность, но и целый комплекс финансовых обязательств, которые нужно учитывать заранее. Для оформления права собственности вам потребуется уплатить государственную пошлину. В 2025 году для физических лиц ее размер составляет 2 000 рублей. Она оплачивается при подаче документов в Росреестр и является обязательной для регистрации права собственности на ваше имя.

Среди дополнительных расходов могут быть услуги нотариуса (если сделка требует нотариального удостоверения или заверения отдельных документов), оплата услуг юридического сопровождения сделки, а также комиссии банков при использовании ипотечного кредита. В среднем, стоимость услуг опытного юриста или риелтора по сопровождению такой сделки может варьироваться от 15 000 до 50 000 рублей, в зависимости от сложности и региона. Банки также могут взимать комиссии за оформление ипотечного кредита и за ведение эскроу-счета, если он используется.

Особенности оплаты при ипотеке и использовании эскроу-счетов заключаются в том, что средства покупателя сначала поступают на специальный эскроу-счет в банке, который контролируется как банком, так и застройщиком. Это значительно снижает риски для покупателя и обеспечивает прозрачность расчетов. При переуступке с ипотекой необходимо получить обязательное согласие банка, который выдал кредит первоначальному дольщику, так как покупатель принимает на себя его обязательства по кредиту. Это требует внимательного изучения условий как нового, так и исходного кредитного договора.

Риски финансовых обязательств продавца – одна из ключевых опасностей при переуступке. Если у первоначального дольщика имеются неуплаченные долги перед застройщиком (например, по оплате паев, если это ЖСК, или дополнительные взносы), они могут перейти к новому покупателю. Поэтому критически важно получить официальные справки от застройщика об отсутствии задолженностей и тщательно проверить финансовую историю продавца.

Что касается налога на доходы физических лиц (НДФЛ), покупатель при покупке квартиры по переуступке не уплачивает его. Однако продавец (цедент) обязан уплатить НДФЛ с разницы между ценой, по которой он изначально приобрел права по ДДУ, и ценой, по которой он эти права переуступил. Ставка налога для резидентов РФ составляет 13% от суммы полученного дохода. Покупателю важно понимать, что налоговые обязательства продавца не влияют напрямую на его собственные расходы, но требуют внимательности при оформлении документов, чтобы избежать потенциальных споров в будущем.

Часто задаваемые вопросы (FAQ) по покупке квартиры по переуступке

Можно ли купить квартиру по переуступке без согласия застройщика?
В большинстве случаев согласие застройщика является обязательным условием для переуступки прав по ДДУ. Особенно это актуально, если первоначальный долг по договору долевого участия еще не погашен полностью. Без такого согласия Росреестр может отказать в регистрации сделки, а сама сделка будет считаться недействительной. Поэтому получение разрешения от застройщика – это критически важный этап при покупке по переуступке.

Какие документы нужно проверить перед покупкой квартиры по переуступке?
Перед покупкой необходимо тщательно проверить следующий пакет документов:

Оригинал договора долевого участия (ДДУ), заключенного первоначальным дольщиком с застройщиком.
Проект договора цессии (переуступки прав требования), который вы будете подписывать.
Справки от застройщика об отсутствии у продавца каких-либо задолженностей по оплате перед ним.
Разрешение банка, если первоначальная сделка совершалась с использованием ипотеки.
Нотариально заверенное согласие супруга продавца, если он состоит в зарегистрированном браке.
Разрешение застройщика на переуступку (если это условие прописано в оригинальном ДДУ).

Комплексная и профессиональная проверка всех этих документов поможет вам избежать серьезных юридических и финансовых рисков.

Как долго регистрируется договор переуступки в Росреестре?
Как правило, государственная регистрация договора цессии в Росреестре занимает от 7 до 10 рабочих дней. После успешной регистрации покупатель получает выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), которая официально подтверждает переход прав требования на квартиру.

Какие основные риски есть у покупателя при переуступке?
Ключевые риски для покупателя включают:

Задержки в сдаче дома и, соответственно, в процессе оформления права собственности.
Переход долгов продавца перед застройщиком, если они не были полностью погашены к моменту сделки.
Юридические ошибки или неточности в составлении договора переуступки или в процессе оформления сделки.
Отсутствие согласия банка при ипотечной сделке, что может привести к отказу в регистрации.
Риск двойной продажи прав на одну и ту же квартиру, хоть и минимизированный через систему эскроу-счетов.

Можно ли оформить ипотеку на квартиру, приобретаемую по переуступке?
Да, это вполне возможно, но требует обязательного согласия банка, который изначально выдал кредит первоначальному дольщику. Банк должен одобрить не только сам объект, но и нового заемщика, а также саму сделку переуступки. При этом новый покупатель, как правило, принимает на себя все обязательства по ипотечному кредиту продавца, что требует внимательного изучения условий кредитного договора и вашей кредитоспособности.

В чем разница переуступки в строящемся и сданном доме?
Главное отличие в том, что в сданном доме риски задержки строительства отсутствуют. Однако в сданном доме сделка переуступки возможна только до подписания акта приема-передачи между застройщиком и первоначальным дольщиком. Если акт уже подписан, речь идет уже не о переуступке, а о стандартной купле-продаже готовой квартиры, что влечет за собой иные юридические и налоговые особенности.

Какие дополнительные расходы, помимо стоимости квартиры, могут возникнуть при переуступке?
Помимо стоимости самого объекта, покупателю следует учитывать расходы на государственную пошлину за регистрацию ДДУ (2000 руб.), потенциальные комиссии застройщика за выдачу согласия на переуступку (если они предусмотрены ДДУ), услуги нотариуса (в случае необходимости), комиссии банка при ипотеке, а также стоимость услуг профессионального юриста или риелтора по сопровождению сделки.

Подведем итоги

Покупка квартиры по переуступке прав – эффективный способ стать владельцем жилья в новостройке на потенциально выгодных условиях. Однако это сделка, которая требует предельной внимательности, глубокого понимания всех нюансов и, безусловно, профессионального подхода. Тщательная проверка всех документов, корректное оформление договора и своевременная государственная регистрация – это ключевые факторы, обеспечивающие успешность и безопасность вашей инвестиции.

Агентство недвижимости «Владис» предлагает полный комплекс услуг по сопровождению покупки квартиры по переуступке: от всесторонней юридической экспертизы объекта и продавца до помощи в оформлении всех необходимых документов и контроля за процессом регистрации. Мы поможем вам пройти все этапы сделки уверенно и безопасно, обеспечив максимальную выгоду и спокойствие.