Дата публикации: 8 мая 2025 г. Время чтения: 11 минут

ИЖС, СНТ, ЛПХ и ДНП: что это и в чем разница?

Выбор земельного участка – один из ключевых этапов на пути к строительству собственного дома. Этот шаг требует внимательного изучения множества факторов, ведь от правильного решения зависит комфорт вашей будущей жизни за городом. Наверняка, при поиске земли вы сталкивались с аббревиатурами ИЖС, СНТ, ЛПХ и ДНП. Что они означают? В чем их принципиальные различия? Как не запутаться и сделать правильный выбор?

Агентство недвижимости «Владис» знает, как сложно разобраться во всех тонкостях земельного законодательства. Поэтому мы подготовили для вас подробный гид, который поможет вам понять особенности каждого вида разрешенного использования земельного участка.

Наша цель – простым и понятным языком объяснить, что скрывается за этими аббревиатурами, какие преимущества и ограничения имеет каждый вид участка, и какой из них лучше всего подойдет именно для ваших целей. Мы поможем вам сделать осознанный выбор и избежать возможных ошибок в будущем. Ведь правильно выбранный участок – это первый шаг к дому вашей мечты!

ИЖС: Индивидуальное жилищное строительство

Давайте начнем с самого распространенного и привлекательного для многих варианта – земли под Индивидуальное жилищное строительство, или ИЖС. Что же это означает на практике?

Что такое ИЖС?

В первую очередь, это земля, предназначенная для возведения жилого дома, который будет использоваться для постоянного проживания. Это принципиальное отличие от других видов участков, определяющее многие дальнейшие возможности. Участки ИЖС относятся к категории земель населенных пунктов.

Основные преимущества участков ИЖС:

Возможность прописки (регистрации по месту жительства): Это, пожалуй, ключевое преимущество. Построив дом на участке ИЖС и сдав его в эксплуатацию, вы получаете право зарегистрироваться в нем, что открывает доступ ко всем социальным благам, таким как медицинское обслуживание, образование для детей, социальные выплаты и т.д.
Развитая инфраструктура: Как правило, земли ИЖС располагаются в черте населенных пунктов или вблизи них, что предполагает наличие развитой инфраструктуры. Это означает, что в шаговой доступности или в пределах короткой поездки на автомобиле у вас будут магазины, школы, детские сады, поликлиники, аптеки, отделения банков и другие необходимые объекты.
Централизованные коммуникации: Чаще всего к участкам ИЖС легче подвести или уже подведены центральные коммуникации – газ, водопровод, канализация, электричество. Это существенно упрощает строительство и повышает комфорт проживания.
Юридическая ясность и защита: Правовой статус ИЖС наиболее четко регламентирован законодательством, что снижает риски для собственника и упрощает взаимодействие с государственными органами.

Не стоит забывать и об ограничениях:

Более высокая стоимость земли: Участки ИЖС, как правило, стоят дороже, чем земли других категорий, что объясняется их привлекательностью и широкими возможностями использования.
Строгие требования к строительству: Возведение дома на участке ИЖС подчиняется строгим строительным нормам и правилам (СНиП) и градостроительным регламентам, установленным местными властями. Это означает, что вам придется тщательно разрабатывать проект дома, соблюдать нормы отступов от границ участка, высотности и площади застройки, а также согласовывать его с соответствующими органами.
Необходимость получения разрешения на строительство/уведомления о начале: Для начала строительства дома на участке ИЖС вам потребуется получить разрешение на строительство или подать уведомление о планируемом строительстве в местную администрацию. Этот процесс может занять некоторое время, поэтому его следует планировать заранее.

Что еще важно знать об ИЖС?

Возможность оформления ипотеки: Многие банки предлагают специальные ипотечные программы как на покупку участка ИЖС, так и на строительство дома на нем, что делает этот вариант более доступным для широкого круга граждан.
Социальные программы: Для участков ИЖС часто действуют различные государственные и региональные программы поддержки, например, программы догазификации, что может снизить затраты на подключение к инженерным сетям.

СНТ: Садоводческое некоммерческое товарищество

Переходим к следующему, весьма распространенному виду земельных участков – СНТ, или Садоводческому некоммерческому товариществу. Что же это такое и чем оно отличается от ИЖС?

Что такое СНТ?

Земли СНТ относятся к категории земель сельскохозяйственного назначения и предназначены, в первую очередь, для ведения садоводства и огородничества, а также для организации отдыха граждан. Это означает, что основной целью использования таких участков является выращивание сельскохозяйственных культур и проведение досуга на природе. Однако законодательство допускает строительство жилых домов на таких участках.

Преимущества участков СНТ:

Низкая стоимость земли: Пожалуй, это одно из главных преимуществ СНТ. Стоимость участков в садоводческих товариществах, как правило, значительно ниже, чем участков ИЖС, особенно в удалении от крупных населенных пунктов. Это делает их более доступными для тех, кто хочет приобрести землю за городом с ограниченным бюджетом.
Возможность строительства дома: На участке СНТ можно построить как дачный дом (для сезонного проживания), так и полноценный жилой дом, пригодный для круглогодичного проживания, при условии соблюдения всех строительных норм и требований.
Меньше бюрократии при строительстве: В некоторых случаях требования к оформлению строительства на участках СНТ могут быть менее строгими, чем для ИЖС, однако основные этапы (уведомление о начале строительства, регистрация дома) все равно необходимо соблюдать.
Сообщество: В СНТ часто формируется дружное сообщество соседей, что создает особую атмосферу и может быть полезно для взаимопомощи и решения общих вопросов.

Ограничения участков СНТ:

Зависимость от внутренних правил: В СНТ действуют правила, установленные общим собранием членов товарищества и его уставом. Эти правила могут касаться высотности строений, использования общих дорог, водоснабжения и т.д.
Ограниченная инфраструктура: Инфраструктура в СНТ, как правило, менее развита, чем в населенных пунктах с землями ИЖС. Это означает, что дороги могут быть хуже, доступ к магазинам, школам и другим объектам социальной инфраструктуры может быть затруднен, а обслуживание дорог и коммуникаций осуществляется за счет членских взносов.
Возможные проблемы с коммуникациями: Коммуникации (свет, вода) в СНТ часто являются общими, их обслуживание и ремонт зависят от взносов членов товарищества. Возможны перебои, а качество может быть ниже, чем в ИЖС.
Прописка: Прописаться в доме, расположенном на участке СНТ, возможно только если дом официально признан жилым и соответствует всем требованиям для постоянного проживания. Процесс признания дома жилым может быть сложным.

Что важно знать об СНТ?

Целевое назначение: Важно помнить, что основное целевое назначение земли СНТ – это выращивание сельскохозяйственных культур и отдых. Использование участка исключительно для коммерческих целей может быть запрещено уставом или законодательством.
Членские взносы: Владельцы участков в СНТ обязаны регулярно уплачивать членские и целевые взносы, которые идут на содержание общей инфраструктуры товарищества (дороги, электросети, водоснабжение, охрана). Размер взносов определяется общим собранием.
Риски управления: Качество жизни в СНТ сильно зависит от эффективности управления правлением товарищества и активности его членов.

ЛПХ: Личное подсобное хозяйство

Далее на очереди ЛПХ – Личное подсобное хозяйство. Этот вид земельных участков имеет свои особенности и подходит для тех, кто планирует заниматься сельскохозяйственным производством для собственных нужд.

Что такое ЛПХ?

Земли ЛПХ предназначены для производства сельскохозяйственной продукции (растениеводство, животноводство) для личного потребления, а не для коммерческой деятельности в промышленных масштабах. Это означает, что вы можете выращивать овощи, фрукты, ягоды, разводить скот и птицу, но не имеете права продавать эту продукцию в больших объемах и регистрироваться как сельскохозяйственное предприятие. Основной целью является удовлетворение потребностей своей семьи.

Существует два вида участков ЛПХ:

Приусадебный участок: Расположен в границах населенного пункта (относится к землям населенных пунктов) и предназначен для ведения личного подсобного хозяйства рядом с домом. На таком участке разрешено строительство жилого дома.
Полевой участок: Расположен за пределами населенного пункта (относится к землям сельскохозяйственного назначения) и предназначен исключительно для производства сельскохозяйственной продукции на большей площади. Строительство жилого дома на полевом участке ЛПХ запрещено.

Преимущества участков ЛПХ:

Возможность выращивания сельхозпродукции: Это главное преимущество ЛПХ. Вы можете выращивать экологически чистые продукты для своей семьи, обеспечивая себя свежими продуктами.
Относительно низкая стоимость земли: Стоимость земли ЛПХ, особенно полевых участков, как правило, ниже, чем земли ИЖС, что делает их привлекательными для любителей сельского хозяйства.
Меньше ограничений по производству: В рамках ЛПХ у вас больше свободы для ведения сельскохозяйственной деятельности по сравнению с обычными садовыми участками.

Ограничения участков ЛПХ:

Ограничения по строительству: На приусадебных участках ЛПХ действуют те же строительные нормы и правила, что и для ИЖС. На полевых участках ЛПХ строительство жилых домов запрещено. Разрешено возведение только хозяйственных построек, необходимых для ведения ЛПХ (сараи, теплицы).
Ограниченная инфраструктура: Инфраструктура на участках ЛПХ, особенно полевых, как правило, развита слабо. Доступ к центральным коммуникациям может быть затруднен или отсутствовать.
Риски для полевых участков: Полевые участки ЛПХ могут быть удалены от населенных пунктов, что означает отсутствие дорог с твердым покрытием, магазинов, школ и медицинских учреждений вблизи.

Что важно знать об ЛПХ?

Прописка: Прописка возможна только на приусадебном участке ЛПХ, если на нем построен жилой дом, соответствующий требованиям для постоянного проживания и прошедший регистрацию. На полевом участке ЛПХ прописка, как правило, невозможна, так как это земли сельскохозяйственного назначения, не предназначенные для проживания.
Предназначение: Важно помнить, что основное предназначение земли ЛПХ – это производство сельскохозяйственной продукции для личных нужд. Ведение коммерческой деятельности в промышленных масштабах может повлечь изменение статуса участка и дополнительные налоги.
Налогообложение: Приусадебные участки ЛПХ облагаются земельным налогом по ставкам, приближенным к ИЖС. Полевые участки ЛПХ имеют более низкие налоговые ставки, соответствующие землям сельхозназначения.

ДНП: Дачное некоммерческое партнерство (упразднено, но встречается)

И последний вид участков, который мы рассмотрим – ДНП, или Дачное некоммерческое партнерство. Важно знать, что в текущем законодательстве (с 2019 года, согласно Федеральному закону № 217-ФЗ) такого вида организационно-правовой формы, как "дачное некоммерческое партнерство", больше не существует. Все ДНП были преобразованы либо в СНТ (садоводческие некоммерческие товарищества), либо в ОНТ (огороднические некоммерческие товарищества). Однако, на рынке недвижимости вы все еще можете встретить предложения с пометкой "ДНП", что обычно означает, что это бывшее ДНП, которое теперь функционирует как СНТ.

Что такое ДНП (как бывшее СНТ/ОНТ)?

По своей сути, бывшие земли ДНП сейчас функционируют как СНТ. Они также относятся к землям сельскохозяйственного назначения и предназначены для организации дачного отдыха граждан, ведения садоводства, а также строительства дачных или жилых домов. Основное назначение таких участков – создание условий для сезонного проживания и отдыха на природе.

Преимущества участков (бывших) ДНП:

Относительно низкая стоимость земли: Стоимость участков в бывших ДНП, как правило, ниже, чем участков ИЖС, что делает их привлекательными для тех, кто ищет недорогой вариант для дачного отдыха или загородной жизни.
Возможность строительства дома: На таком участке можно построить как дачный дом (для сезонного проживания), так и полноценный жилой дом, пригодный для круглогодичного проживания, при соблюдении всех норм и правил, характерных для СНТ.
Развитая инфраструктура внутри поселка: Многие ДНП создавались как более обустроенные поселки, чем обычные СНТ, с асфальтированными дорогами, охраной, общими зонами отдыха. Эта инфраструктура, как правило, сохраняется и после преобразования в СНТ.

Ограничения участков (бывших) ДНП:

Членские взносы: В таких товариществах необходимо платить членские взносы, которые идут на содержание внутренней инфраструктуры (дороги, освещение, охрана, вывоз мусора). Размер взносов может быть выше, чем в обычных СНТ, из-за более развитой внутренней инфраструктуры.
Ограничения по строительству: Действуют ограничения по строительству, которые зависят от устава товарищества и градостроительных регламентов.
Прописка: Прописка в доме, расположенном на таком участке, часто затруднена и возможна только если дом официально признан жилым и соответствует требованиям для постоянного проживания, что требует прохождения определенной процедуры.

Что важно знать о ДНП (как о бывшем статусе)?

Управление: Управление осуществляется Правлением товарищества, которое устанавливает общие правила и определяет размер членских взносов. Важно ознакомиться с уставом товарищества перед покупкой участка и понять его текущий статус (теперь это СНТ).
Коммуникации: Коммуникации могут быть общими и их обслуживание зависит от взносов членов.
Правовой статус: При покупке такого участка всегда уточняйте его текущий юридический статус – он будет указан как СНТ (или ОНТ) в выписке из ЕГРН.

Что выбрать: сравниваем и решаем

Итак, мы рассмотрели основные виды земельных участков: ИЖС, СНТ, ЛПХ и бывшие ДНП (теперь чаще СНТ). Какой же из них выбрать? Все зависит от ваших потребностей, планов и финансовых возможностей.

Если вам нужно жилье для постоянного проживания с возможностью прописки, доступом к развитой социальной инфраструктуре (школы, больницы) и централизованным коммуникациям, то ваш выбор – это ИЖС. Это самый надежный и комфортный вариант для семьи.
Если вы ищете недорогой вариант для дачного отдыха, сезонного проживания или выращивания садовых культур, и готовы мириться с меньшим уровнем инфраструктуры и организационными вопросами внутри товарищества, то рассмотрите СНТ (включая бывшие ДНП).
Если вы планируете заниматься сельским хозяйством для личных нужд, выращивать продукты для своей семьи и, возможно, жить в доме на участке, то вам подойдет ЛПХ (приусадебный). Для исключительно сельскохозяйственных целей без возможности жилья – ЛПХ (полевой).

При выборе участка обязательно учитывайте стоимость земли, возможность прописки, наличие и качество инфраструктуры (как внешней, так и внутренней), ограничения по строительству и возможные членские взносы. Тщательно взвесьте все «за» и «против», чтобы сделать правильный выбор, который будет соответствовать вашим долгосрочным планам.

FAQ: Часто задаваемые вопросы о выборе земельного участка

Выбор земельного участка – ответственный шаг, и у вас наверняка возникли вопросы. Мы собрали самые распространенные из них, чтобы помочь вам принять взвешенное решение:

Что лучше: ИЖС или СНТ для постоянного проживания?
Для постоянного проживания однозначно предпочтительнее ИЖС. Земли ИЖС, как правило, расположены в населенных пунктах с развитой социальной инфраструктурой (школы, детские сады, поликлиники) и централизованными коммуникациями. На участке ИЖС вы без проблем сможете прописаться. В СНТ же инфраструктура часто хуже, а прописка в доме может потребовать судебных процедур.

Можно ли строить жилой дом на участке ЛПХ?
Да, но только на приусадебном участке ЛПХ, который расположен в границах населенного пункта. На нем можно построить жилой дом, соответствующий всем требованиям для постоянного проживания. На полевом участке ЛПХ (за пределами населенного пункта) строительство жилого дома запрещено, разрешены только хозяйственные постройки.

Какие налоги платят собственники участков ИЖС, СНТ, ЛПХ, ДНП?
Собственники всех видов земельных участков платят земельный налог. Его ставка зависит от категории земель (например, земли населенных пунктов обычно имеют более высокую кадастровую стоимость, чем земли сельхозназначения) и вида разрешенного использования. Налог на имущество уплачивается только за построенные на участке жилые дома, а не за сам участок. Также в СНТ/ДНП могут быть членские взносы.

Можно ли перевести землю из СНТ в ИЖС?
Теоретически это возможно, но на практике процесс сложный, длительный и не всегда осуществимый. Для перевода необходимо, чтобы участок находился в границах населенного пункта, соответствовал Генеральному плану и Правилам землепользования и застройки (ПЗЗ), а также пройти сложную процедуру изменения вида разрешенного использования через местную администрацию и судебные инстанции. Проще и выгоднее сразу приобрести участок нужной категории.

Что такое земли населенных пунктов и земли сельхозназначения?
Это основные категории земель в России, которые определяют их главное назначение: Земли населенных пунктов предназначены для застройки и развития городов, сел, поселков. Именно на них располагаются участки ИЖС и приусадебные ЛПХ. Земли сельхозназначения предназначены для производства сельскохозяйственной продукции. К ним относятся участки СНТ, ОНТ и полевые ЛПХ.

Как узнать вид разрешенного использования земельного участка?
Самый простой и надежный способ – заказать выписку из ЕГРН (Единого государственного реестра недвижимости) через Росреестр, МФЦ или портал Госуслуг. В выписке будет точно указан вид разрешенного использования, категория земель и другие важные характеристики участка.

Что такое земли общего пользования в СНТ?
Это земли, предназначенные для общего пользования всех членов садоводческого товарищества: дороги, проезды, площадки для сбора мусора, линии электропередач, водонапорные башни, детские и спортивные площадки, административные здания. Эти земли находятся в общей собственности членов товарищества, и их содержание осуществляется за счет членских взносов.

Можно ли купить участок без договора с управляющей компанией или СНТ?
Если участок находится в коттеджном поселке или СНТ, то вы становитесь собственником участка внутри организованного образования. В большинстве случаев вы будете обязаны соблюдать устав товарищества или договор с управляющей компанией, а также уплачивать взносы на содержание общей инфраструктуры. Полностью избежать этого, как правило, невозможно, если вы хотите пользоваться дорогами и коммуникациями поселка/СНТ.

Какие дополнительные риски есть при покупке участка в СНТ по сравнению с ИЖС?
Основные риски в СНТ включают: зависимость от работы правления и сборов взносов для поддержания инфраструктуры, возможное отсутствие центральных коммуникаций, юридические сложности с пропиской, а также потенциальные проблемы с качеством дорог и услуг в зависимости от общего бюджета товарищества.

Подведем итоги

Выбор земельного участка – действительно ответственное решение, которое требует внимательного анализа множества факторов. Мы искренне надеемся, что наша статья помогла вам лучше понять основные различия между ИЖС, СНТ, ЛПХ и бывшими ДНП (теперь чаще СНТ) и сделала ваш выбор более осознанным.

Если вы планируете покупку загородной недвижимости и хотите получить профессиональную консультацию, смело обращайтесь в агентство недвижимости «Владис». Наши опытные специалисты помогут вам подобрать участок, который идеально соответствует вашим потребностям и бюджету, а также окажут полное сопровождение сделки на всех этапах, гарантируя ее юридическую чистоту и вашу уверенность в будущем.