Дата публикации: 29 мая 2025 г. Время чтения: 7 минут

Что такое эскроу-счет и как им воспользоваться

В последние годы эскроу-счета становятся все более популярным инструментом при покупке квартир в новостройках. И это закономерно – эскроу-счет обеспечивает надежную защиту средств покупателя, существенно снижая риски, связанные с приобретением жилья на этапе строительства. Многие, особенно те, кто впервые сталкивается с покупкой новостройки, задаются вопросом: что это такое и как им правильно воспользоваться?

В этой статье мы подробно расскажем об использовании эскроу-счета при покупке квартиры в новостройке в 2025 году. Мы разберем принцип его работы, пошагово опишем процесс сделки, ответим на самые распространенные вопросы. Наша цель – сделать процесс приобретения жилья в новостройке максимально прозрачным и безопасным для вас.

Что такое эскроу-счет и зачем он нужен при покупке новостройки?

Эскроу-счет – это специальный банковский счет, который функционирует как защищенный буфер для денежных средств покупателя при сделках с недвижимостью на первичном рынке. Покупатель перечисляет на этот счет полную стоимость квартиры, но застройщик получает доступ к этим деньгам только после того, как выполнит свои обязательства – построит дом, введет его в эксплуатацию и передаст квартиру покупателю, что подтверждается регистрацией права собственности на его имя.

В этой трехсторонней схеме банк выступает независимым эскроу-агентом. Он не заинтересован ни в одной из сторон сделки. Его ключевая задача – строго следовать условиям договора эскроу и обеспечить сохранность денежных средств. Банк несет ответственность за перечисление средств застройщику только после выполнения всех предусмотренных договором условий, а в случае их невыполнения – за возврат денег покупателю.

Преимущества эскроу-счета:

Для покупателя: Главное преимущество – это абсолютная гарантия сохранности средств. В случае неисполнения застройщиком своих обязательств (например, банкротства, нарушения сроков строительства или невозможности ввести объект в эксплуатацию), покупатель получает свои деньги обратно в полном объеме. Эскроу-счета застрахованы Агентством по страхованию вкладов (АСВ) на сумму до 10 миллионов рублей, что дополнительно повышает уровень защиты.
Для застройщика: Наличие средств на эскроу-счетах покупателей подтверждает банку-кредитору финансовую состоятельность проекта и гарантию получения оплаты после завершения строительства. Это упрощает для застройщика получение проектного финансирования.

На сегодняшний день использование эскроу-счетов является обязательным условием для всех застройщиков, реализующих проекты долевого строительства с использованием проектного финансирования (т.е. большинство новостроек). Это требование Федерального закона №214-ФЗ направлено на защиту прав дольщиков и повышение прозрачности и надежности всего рынка жилищного строительства.

Эскроу-счет на практике: пошаговая инструкция для покупателя

Теперь давайте разберем, как работает эскроу-счет на практике, шаг за шагом – от первого обращения к застройщику до получения ключей от новой квартиры.

Этап 1: Заключение договора участия в долевом строительстве (ДДУ) и договора эскроу. Все начинается с подписания двух основных документов: ДДУ (вашего договора на приобретение квартиры в строящемся доме) и договора эскроу. Договор эскроу – это трехстороннее соглашение между покупателем, застройщиком и банком (эскроу-агентом). В нем детально прописываются все условия сделки, права и обязанности сторон, а также порядок перечисления и возврата денежных средств. Очень важно внимательно ознакомиться с обоими договорами, прежде чем их подписывать, уделив особое внимание срокам сдачи объекта и условиям раскрытия эскроу-счета.

Этап 2: Открытие и пополнение эскроу-счета. После подписания договоров покупатель открывает эскроу-счет в банке-эскроу-агенте (это тот же банк, что и выдает проектное финансирование застройщику). Затем покупатель переводит на этот эскроу-счет полную стоимость квартиры, указанную в ДДУ. Этот перевод происходит в безналичном порядке. Важно убедиться, что реквизиты банка указаны верно, чтобы избежать ошибок и задержек.

Этап 3: Выполнение условий договора застройщиком. На этом этапе застройщик активно ведет строительство дома. Ваша задача – отслеживать ход работ (через фотоотчеты, веб-камеры, посещение стройплощадки). После завершения строительства застройщик получает разрешение на ввод объекта в эксплуатацию и готовит документы для передачи квартир дольщикам. Банк, как эскроу-агент, контролирует выполнение этих этапов.

Этап 4: Передача квартиры и регистрация права собственности. После ввода дома в эксплуатацию застройщик приглашает покупателя для подписания акта приема-передачи квартиры. Это важный момент, когда вы проверяете качество выполненных работ. Затем покупатель подает документы в Росреестр для регистрации права собственности на свою новую квартиру. Это является финальным условием для застройщика.

Этап 5: Раскрытие эскроу-счета и перечисление средств застройщику. Как только право собственности на квартиру будет официально зарегистрировано в Росреестре на имя покупателя, банк автоматически переводит денежные средства с эскроу-счета застройщику. Это происходит без дополнительных действий со стороны покупателя, на основании информации из Росреестра и условий договора эскроу.

Прекращение действия договора эскроу: Если по каким-либо причинам сделка не состоялась (например, застройщик не выполнил свои обязательства по ДДУ, объект не был введен в эксплуатацию в срок, или ДДУ был расторгнут по соглашению сторон/решению суда), договор эскроу прекращает свое действие, и банк возвращает денежные средства покупателю в полном объеме. Это ключевой механизм защиты дольщика.

Важно помнить: вся процедура строго контролируется банком, что гарантирует прозрачность и безопасность сделки для покупателя, снимая с него основные риски недостроя.

Эскроу-счет и новостройки: ваша финансовая безопасность

Сегодня эскроу-счета – это не просто рекомендуемый, а обязательный инструмент при покупке квартиры в новостройке, которая финансируется через систему проектного финансирования. Это означает, что средства покупателей напрямую не используются застройщиком до завершения строительства. Застройщик строит на деньги, полученные в кредит от банка, а средства дольщиков на эскроу-счетах служат для банка гарантией возврата этого кредита.

Главная особенность эскроу-счета – это максимальная защита от рисков, связанных с застройщиком. Если застройщик столкнется с финансовыми трудностями, объявит себя банкротом или не сможет завершить строительство и ввести дом в эксплуатацию в оговоренные сроки, ваши деньги останутся в безопасности на эскроу-счете. Банк обязан вернуть эти средства покупателю в полном объеме, так как застройщик не выполнил условия для их получения. Это исключает появление "обманутых дольщиков" в традиционном смысле. Сроки и условия перечисления средств застройщику строго регламентированы договором эскроу и Федеральным законом №214-ФЗ. Как правило, деньги перечисляются застройщику единовременно, после выполнения всех его обязательств по ДДУ и регистрации права собственности покупателя. Это обеспечивает максимальный контроль и целевое использование средств.

Банк, как эскроу-агент, обязан информировать покупателя о состоянии эскроу-счета. Вы всегда будете в курсе, где находятся ваши деньги и на каком этапе находится сделка. Эскроу-счет – это не просто банковский продукт, это часть государственной системы защиты прав дольщиков, которая кардинально изменила рынок новостроек, сделав его значительно более безопасным для конечного потребителя.

Помните: использование эскроу-счета – это ваша гарантия того, что ваши инвестиции в новостройку защищены законом и строгим банковским контролем.

Комиссии и расходы, связанные с эскроу-счетом

При использовании эскроу-счета важно понимать, что могут возникнуть определенные расходы. На сегодняшний день, в большинстве случаев, комиссия за открытие и обслуживание эскроу-счета возлагается на застройщика. Это связано с тем, что эскроу-счет является частью системы проектного финансирования, инициированной именно банком и застройщиком. Однако, всегда внимательно читайте договор эскроу – теоретически, условия могут отличаться.

Налоги и сборы, связанные напрямую с использованием эскроу-счета, как правило, отсутствуют. Это не налогооблагаемая операция. Однако, при покупке квартиры необходимо учитывать другие стандартные расходы:

Государственная пошлина за регистрацию ДДУ, а затем и права собственности на квартиру в Росреестре.
Налог на доходы физических лиц (НДФЛ) при последующей продаже квартиры, если срок владения будет меньше установленного законодательством (обычно 5 лет, или 3 года в некоторых случаях).
Оплата услуг нотариуса, если какая-либо часть сделки требует нотариального заверения (например, согласие супруга).
Оплата услуг риелтора или юридического консультанта, если вы привлекаете их для сопровождения сделки и проверки документов.

Важно: Если вы покупаете квартиру с использованием ипотеки, то помимо комиссии за эскроу-счет, вы будете нести стандартные ипотечные расходы: оценка недвижимости, страхование, комиссии банка за выдачу кредита и т.д. Все эти моменты должны быть прозрачно прописаны в вашем кредитном договоре.

FAQ: Ваши вопросы об эскроу-счете

Кто оплачивает комиссию за эскроу-счет?

В подавляющем большинстве случаев комиссию за открытие и обслуживание эскроу-счета оплачивает застройщик. Это является частью его затрат на проектное финансирование. Однако, всегда внимательно изучайте условия вашего договора эскроу, чтобы убедиться, что для вас не предусмотрены скрытые платежи.

Можно ли снять деньги с эскроу-счета до регистрации сделки?
Нет, снять деньги с эскроу-счета по своему желанию до выполнения всех условий договора (ввода дома в эксплуатацию и регистрации вашего права собственности) невозможно. Это и есть основная функция эскроу-счета – защита ваших средств. Средства будут доступны вам только в случае расторжения ДДУ или невыполнения застройщиком своих обязательств.

Что делать, если застройщик обанкротился?
В случае банкротства застройщика эскроу-счет гарантирует возврат средств покупателю в полном объеме. Деньги, внесенные на эскроу-счет, не входят в конкурсную массу застройщика и полностью защищены. Агентство по страхованию вкладов (АСВ) выплачивает возмещение по эскроу-счетам в пределах 10 миллионов рублей. Вам необходимо будет обратиться в банк, где открыт эскроу-счет, с заявлением о возврате средств.

В каких случаях банк может отказать в открытии эскроу-счета?
Банк может отказать в открытии эскроу-счета при обнаружении несоответствий в предоставленных документах (как со стороны покупателя, так и застройщика), наличии сведений о недобросовестности застройщика, несоответствии проектной документации требованиям закона, а также при наличии подозрений в нелегальной деятельности или попытках отмывания денег. Банк как финансовый посредник обязан следить за чистотой сделок.

Чем эскроу-счет отличается от депозита?
Эскроу-счет – это инструмент для безопасного проведения сделки. Деньги на нем "заморожены" до выполнения определенных условий и не приносят процентов. Их основное назначение – гарантия исполнения обязательств. Депозит (вклад) – это счет для хранения денежных средств с целью получения дохода в виде процентов. Вы можете распоряжаться деньгами на депозите согласно условиям договора вклада, тогда как деньги на эскроу-счете находятся под контролем банка до наступления оговоренных условий.

Получает ли покупатель проценты на деньги, лежащие на эскроу-счете?
Нет, как правило, деньги на эскроу-счете не приносят процентов покупателю. Это "технический" счет, созданный для защиты средств, а не для их приумножения. Если вы хотите, чтобы ваши средства работали, пока ждут раскрытия эскроу, вам придется рассмотреть другие финансовые инструменты, но это уже отдельные операции.

Что происходит с эскроу-счетом, если я продам квартиру до завершения строительства?
Если вы решите продать свою квартиру по договору переуступки прав требования до ввода дома в эксплуатацию, эскроу-счет также перейдет к новому покупателю. Новый дольщик внесет на него средства (или компенсирует вам уже внесенную сумму), и все права и обязанности по эскроу-счету будут переведены на него. Ваш договор эскроу будет закрыт, а новый покупатель продолжит сделку.

Подведем итоги

Покупка новостройки – это серьезный шаг, и важно, чтобы все детали сделки были прозрачными и понятными. Использование эскроу-счета кардинально повысило уровень защиты покупателей на рынке долевого строительства, сделав его значительно более безопасным.

Специалисты агентства недвижимости «Владис» всегда готовы проконсультировать вас по всем вопросам, связанным с использованием эскроу-счета, помочь в проверке документов, подготовке к сделке и обеспечении ее сопровождения на всех этапах. Мы поможем вам разобраться в нюансах, чтобы вы могли стать счастливым обладателем новой квартиры с максимальной защитой ваших прав и интересов.

Доверьте нам заботу о вашей сделке и будьте уверены в ее успешном завершении!